Мой опыт создания безумного дома: Безумный дом / Хабр

Содержание

Безумный дом / Хабр

Мы часто думаем о том, как автоматизировать свое жилище, но часто этот вопрос упирается в то, что готовые системы слишком негибки и дороги, а разбираться, как сделать что-нибудь самому совершенно нет времени.

Под катом — подробный гайд по настройке системы умного дома: сделаем возможным работу устройств ZWave и кастомных MQTT-устройств на базе ESP8266, настроим управление домом при помощи HomeKit и Яндекс Алисы.

Первоначальная настройка Raspberry PI

Установка системы

На распберри ставим raspberry pi os https://www.raspberrypi.org/downloads/raspberry-pi-os/ Записываем ее на MicroSD от 16 ГБ. Обязательно класса 10 и выше, иначе не хватает скорости доступа для работы операционной системы.

$ sudo dd bs=4M if=raspbian.img of=/dev/sdf status=progress

Headless

Если не хотим подключать монитор

SSH

В boot разделе создаем файл с именем ssh(это одноразовый способ: при наличии файла с именем ssh в разделе при старте raspberry sshd запускается и удаляется этот файл, поэтому не забываем в sudo raspi-config включить ssh насовсем)

# mkdir /mnt/boot_partition
# mount /dev/sdf1 /mnt/boot_partition
# touch /mnt/boot_partition/ssh
# umount /dev/sdf1

Теперь при первом запуске у нас будет возможность подключиться к системе по ssh.

Wi-Fi

Если необходимо подключение к локальной сети посредством wifi, создаем в boot разделе файл wpa_supplicant.conf

# mkdir /mnt/boot_partition
# mount /dev/sdf1 /mnt/boot_partition
# vim /mnt/boot_partition/wpa_supplicant.conf
# umount /dev/sdf1

Содержимое файла wpa_supplicant.conf

ctrl_interface=DIR=/var/run/wpa_supplicant GROUP=netdev
update_config=1
country=RU
network={
 ssid="your_ssid"
 psk="your_wifi_password"
}

Подробнее об этом конфиге

Первый запуск

Вставляем флешку в малину, подключаем ее по ethernet к сети, если не настроили wifi, подаем питание по microUSB, используя блок питания с предельным током как минимум 2 ампера.

Raspberry PI должна загрузить систему, а также подключиться к сети.

Попробуем получить к ней доступ по ssh.

Для этого нам необходимо узнать, какой ip-адрес получила raspberry pi в нашей локальной сети. Вы можете зайти в веб интерфейс маршрутизатора и посмотреть список активных хостов, но я предпочитаю использовать nmap. Выполняю сканирование сети посредством пингования всех ip адресов подсети.

# nmap -sn 192.168.0.1/24
Starting Nmap 7.80 ( https://nmap.org ) at 2020-08-23 23:49 MSK
Nmap scan report for 192.168.0.1
Host is up (0.00033s latency).
Nmap scan report for 192.168.0.105
Host is up (0.00016s latency).
Nmap scan report for 192.168.0.120
Host is up (0.00050s latency).
Nmap done: 256 IP addresses (3 hosts up) scanned in 2.57 seconds

Здесь можно заметить, что кроме самого роутера(192.168.0.1) и моего ПК(192.168.0.105) появился еще один хост 192.168.0.120 — многовероятно, что это и есть наша малина.

Попробуем подключиться. Стандартная пара логин/пароль: pi/raspberry.

# ssh [email protected]
Linux raspberrypi 4.19.118-v7+ #1311 SMP Mon Apr 27 14:21:24 BST 2020 armv7l
The programs included with the Debian GNU/Linux system are free software;
the exact distribution terms for each program are described in the
individual files in /usr/share/doc/*/copyright.
Debian GNU/Linux comes with ABSOLUTELY NO WARRANTY, to the extent
permitted by applicable law. 
Last login: Sun Aug 23 21:54:16 2020 from 192.168.0.105
pi@raspberrypi:~ $

Мы успешно вошли по ssh на raspberry pi и теперь можем приступать к дальнейшей настройке системы.

Установка Domoticz

Domoticz — программная система для управления умным домом с открытым исходным кодом. Написана на C++. На хабре я видел статьи про аналоги этой системы, такие как openhub и home assistant, но мой выбор пал на domoticz вследствие того, что эта платформа максимально проста для конфигурирования, а кроме того, написана на C++, что делает ее гораздо менее требовательной к вычислительным мощностям для работы, чем аналоги, использующие java и python. Кроме того, подкупила простая система написания сценариев на Lua или python.

Итак, установим domoticz на наш одноплатник. Установка максимально простая, за что личный респект разработчикам.

pi@raspberrypi:~ $ curl -L install.domoticz.com | sudo bash

На экране, спустя некоторое время, появится псевдографический диалог установки, в котором будет возможно выбрать порты и протоколы для веб интерфейса, директорию для установки.

Лично я оставил исключительно HTTP на 80 порту, но вы вольны в своих решениях.

После окончания установки и, на всякий случай, ребута, проверяем, что демон domoticz поднялся:

pi@raspberrypi:~ $ sudo service domoticz status

Также проверим, что web интерфейс доступен: http://192.168.0.120/

Watchdog

В процессе эксплуатации я заметил, что Domoticz иногда падает с ошибкой. Чтобы поднимать его автоматически, напишу watchdog с помощью cron.

#!/bin/sh
# /etc/scripts/check_domoticz_online.sh
# check domoticz
status=`curl -s -i -H "Accept: application/json" "http://localhost:8080/json.htm?type=devices&amp;rid=1" | grep "status"| awk -F: '{print $2}'|sed 's/,//'| sed 's/\"//g'`
if [ $status ]
then
    echo "Domoticz has already been started"
else
    /home/pi/domoticz/domoticz.sh restart   
fi

pi@raspberrypi:~ $ sudo crontab -e -u root
*/5 * * * * /etc/scripts/check_domoticz_online.sh > /dev/null 2>&amp;1

Теперь каждые 5 минут будет запускаться скрипт, который проверит, работает ли Domoticz и перезапустит его, если это необходимо

Настройка domoticz для работы с устройствами

Теперь, когда система работает и готова к продолжению конфигурирования, можно настроить какие нибудь устройства.

IP-камера

Самое простое, что можно настроить в Domoticz — это камера. Для этого зайдем в web-интерфейсе в Setup -> More options -> Cameras -> Add camera.

Вводим данные о своей камере. У меня возникли сложности с определением picture url, но они решились вот этим сервисом.

После того, как мы сохранили новую камеру, у нас появилась строка в таблице с кнопками, чтобы посмотреть изображение или видео.

Z-Wave USB Stick

Посредством Domoticz, мы можем управлять домашней сетью Z-Wave IoT устройств. Это удобный протокол, позволяющий устройствам взаимодействовать друг с другом так, чтобы некоторые из них являлись, помимо своего основного назначения, Z-Wave ретрансляторами, своей работой расширяя радиус покрытия Z-Wave. Протокол закрытый, проприеритарный, поэтому просто создать свое Z-Wave устройство не выйдет, поэтому обычно, по этому протоколу работают покупные устройства/компоненты умного дома.

По моему опыту, настройка Z-Wave сети в Domoticz оказалась сильно проще и, в отличие от систем Home Assistant и openHub, здесь USB Stick заработал сразу и без проблем.

Для того, чтобы настроить свою сеть Z-Wave, я приобрел Z-Wave USB Stick. Подключив его к Raspberry pi, я добавил его как еще одну Hardware, с Type OpenZWave USB. Путь к Serial Port у меня выглядел примерно так: /dev/serial/by-id/usb-0658_0200-if00

После добавления стика, появится запись в таблице с ним, в которой будет кнопка Setup, открывающая возможность настраивать ZWave сеть. В меню настройки можно включать режим обнаружения новых ZWave устройств, а также изменять параметры сети и устройств в ней.

ВАЖНО: следите, чтобы рабочая частота Z-Stick соответствовала рабочей частоте Z-Wave устройств

MQTT-брокер

Для создания кастомных IoT устройств я собираюсь использовать Arduino с подключением к локальной сети. В рамках данной сети общепринятым стандартом общения между устройствами является MQTT — протокол, ориентированный для обмена сообщениями по принципу издатель-подписчик. Для передачи сообщений посредством данного протокола нам необходим MQTT-брокер — своеобразный хаб для сообщений. Domoticz и IoT устройства выступят в качестве клиентов сети, подключившись к брокеру.

Установим свободный MQTT-брокер Mosquitto.

pi@raspberrypi:~ $ sudo wget http://repo.mosquitto.org/debian/mosquitto-repo.gpg.key  
pi@raspberrypi:~ $ sudo apt-key add mosquitto-repo.gpg.key  
pi@raspberrypi:~ $ cd /etc/apt/sources.list.d/  
pi@raspberrypi:/etc/apt/sources.list.d/ $ sudo wget http://repo.mosquitto.org/debian/mosquitto-jessie.list
pi@raspberrypi:/etc/apt/sources.list.d/ $ cd
pi@raspberrypi:~ $ sudo apt-get install mosquitto mosquitto-clients
pi@raspberrypi:~ $ rm mosquitto-repo.gpg.key

Теперь Mosquitto установлен и работает. Мы можем подключиться к нему без аутентификации по адресу 0.0.0.0:1883. Таких настроек нам хватит на первое время.

Domoticz — MQTT клиент

Подключим domoticz к MQTT-брокеру. В web-интерфейсе Domoticz — Setup -> Hardware.

Type — MQTT Client Gateway with LAN interface.
Remote address — localhost
Port — 1883
Data Timeout — disabled
Username и password — оставляем пустыми до лучших времен
Prevent loop — в большинстве случаев эту настройку следует оставить включенной, но в нашем случае мы собираемся подключать собственные устройства по MQTT и управлять ими внешними методами, поэтому мы выключим prevent loop и domoticz будет пересылать все обновления статусов устройств из domoticz/in в domoticz/out. Это нужно, тк внешнее управление осуществляется посредством публикаций в domoticz/in, а наши устройства слушают domoticz/out, и если domoticz не будет пересылать сообщения из in в out, то устройства не смогут узнать об обновлениях их статусов.
Publish topic — топик, куда domoticz будет публиковать все обновления статусов. Для себя я оставил стандартно — out, и domoticz публикует в топик domoticz/out.

После нажатия на Add у нас добавился новый hardware. Если все хорошо, то в таблице, в колонке Enabled мы увидим Yes.

Dummy switch

Хотелось бы быстро проверить работу нашей системы. Для этого есть виртуальные устройства — не имеющие физических воплощений(по крайней мере, пока мы их не сделаем), но имеющие статус в системе domoticz и управляемые из нее.

Добавим Dummy hardware. В web-интерфейсе Domoticz — Setup -> Hardware

Добавляем. В таблице появилась еще одна запись. Можно увидеть, что в таблице рядом с Type есть кнопка Create virtual sensors.

Нажимаем ее, вводим параметры

Сохраняем и переходим в меню Switches. Теперь здесь можно увидеть новый переключатель:

Теперь мы можем посмотреть, как изменение переключателя отражается в топике MQTT.

pi@raspberrypi:~ $ mosquitto_sub -h localhost -v -t "domoticz/out"

Мы использовали клиент MQTT, который установили вместе с брокером, и подписались на топик, куда domoticz публикует свои обновления. Нажмем на лампочку в веб-интерфейсе

Смотрим в терминал и видим сообщение из топика:

domoticz/out {
    "Battery" : 255,
    "RSSI" : 12,
    "description" : "",
    "dtype" : "Light/Switch",
    "hwid" : "4",
    "id" : "00014052",
    "idx" : 2,
    "name" : "lamp",
    "nvalue" : 1,
    "stype" : "Switch",
    "svalue1" : "0",
    "switchType" : "On/Off",
    "unit" : 1
}

В подобных сообщениях Domoticz сообщает нам об изменении своего состояния. Формат тела сообщения — JSON. В поле name видим название, которое мы ранее установили для switch’а в domoticz.

Новое состояние свитча мы можем увидеть в поле nvalue.

Программируем собственные IoT устройства на базе Arduino-like контроллеров.

Теперь, когда MQTT-брокер доступен из сети и Domoticz публикует туда сообщение каждый раз, когда мы переключаем switch, можно заняться программированием микроконтроллера. Задача: подключиться к сети, подключиться к брокеру MQTT, подписаться на нужный топик и парсить сообщения от Domoticz, выделяя те, поле name которых совпадает с названием, захардкоженым в программу, и выполняя переключения встроенного светодиода в зависимости от нового состояния из сообщения. Впоследствии переключаться будет не встроенный светодиод, а реле, управляя каким-либо процессом.

Для реализации данного функционала я использую клон Arduino Uno, Ethernet Shield, а также Arduino-like плату на основе контроллера ESP8266, который способен подключаться к сети по WiFi. Таким образом, у меня будут две версии устройства — с подключением по Ethernet и по WiFi.

Для работы с MQTT я использовал библиотеку MQTT. h. Для парсинга JSON — ArduinoJSON.h.

Изначально, написав скетч для Arduino, я, выставив значение для буферов MQTTClient и ArduinoJSON в 500 байт и использовав преобразование входных данных в класс String, превысил мизерное количество оперативной памяти в 2 килобайта. Уменьшив размер буферов до 300 байт и использовав «сишные» строки, мне удалось уложиться в данный лимит, и даже оставить 300-400 свободных байт, но стало понятно, что модифицировать и усложнять программу, добавлять дополнительную логику в случае этой платы будет затруднительно.

Исходный код скетча Arduino + Ethernet.

Программировать ESP8266 оказалось сильно проще, так как оперативной памяти здесь на порядок больше.

Исходный код скетча для ESP8266(WiFi).

Отлично! Оба устройства отслеживают изменения значения переключателя в интерфейсе Domoticz, и переключают светодиод соответственно значению переключателя!

Для себя в данный момент я сделал вывод, что гораздо разумнее использовать платы на основе ESP8266, потому что:

нет давящего ограничения по оперативной памяти
цена за комплект Arduino UNO + Ethernet Shield — 1100 руб, а на плату с работающим из коробки WiFi — 400

Таким образом, мы научились управлять собственным WiFi устройством прямо из интерфейса Domoticz, что открывает перед нами гигантские перспективы для автоматизации

Управляем всем через Яндекс Алису

Domoticz как таковой не поддерживает интеграцию с Алисой, потому что для этого необходим работающий навык Алисы и какой-то облачный интерфейс. Поэтому, для работы с Алисой предлагается следующий костыль: к mqtt брокеру, куда domoticz публикует изменения своих статусов, подключить homebridge — средство для подключения умного дома Apple, и передавать команды от Алисе к domoticz через него.

Поставим все необходимое ПО:

pi@raspberrypi:~ $ sudo apt update
pi@raspberrypi:~ $ sudo apt install -y nodejs npm libavahi-compat-libdnssd-dev
pi@raspberrypi:~ $ sudo npm install -g --unsafe-perm homebridge homebridge-config-ui-x
pi@raspberrypi:~ $ sudo npm install -g -g --unsafe-perm homebridge-edomoticz

Запускаем

sudo hb-service install --user homebridge

Теперь заходим на веб-интерфейс homebridge по порту 8581, логинимся admin:admin и видим qr-код устройства, который сканируем приложением Дом на iphone. Homebridge своим плагином для domoticz должен видеть все устройства, зарегистрированные в domoticz, и когда мы добавим homebridge в приложение Дом на iphone, то мы сможем ими управлять. Происходит это посредством отправки сообщений в domoticz/in. Чтобы мое самодельное устройство начало получать эти изменения своего статуса, я отключил в настройках mqtt domoticz prevent loop. Таким образом, теперь, когда domoticz получает обновления статусов устройств через domoticz/in, он дублирует их в domoticz/out и устройства, слушающие domoticz/out, могут их получить. Позаботьтесь о том, чтобы ваши устройства не отвечали в domoticz/in на изменения своего статуса, чтобы не образовывались петли.

Для подключения Homebridge к Алисе я использовал g-on плагин. По ссылке — исчерпывающее описание настройки.

После окончания настройки мы имеем возможность управлять устройствами Domoticz, используя приложение Дом или Алису

Итог

Результатом моей работы стала система, обладающая приемлемой стабильностью, способная управлять IoT устройствами без необходимости подключения к интернету, позволяющая интегрировать собственные IoT устройства, работающие в сети WiFi, а также управлять этими устройствами голосовыми командами через Алису, или же с помощью облачного сервиса Apple

P.

Демонстрация работы системы. Торшер подключен к самодельной «умной розетке», состоящей из реле, которым управляет ESP8266. Розетка по MQTT общается с Domoticz

P.P.S

В комментариях к статье развернулось интересное обсуждение, из которого я вынес несколько ценных рекомендаций и решил дополнить статью ссылками на них.

Исправление костыля с watchdog’ом

Большое спасибо автору этой статьи, который показал на примере из моей статьи, что в данном случае более подходящим инструментом для контроля работы domoticz будет systemd. И действительно, systemd снимает с нас необходимость следить за работой демонов, предоставляя гибкий интерфейс для настройки управления ими

Tasmota

Использование готовой прошивки для ESP8266 позволит не писать свой код для нее. Я проверил работоспособность этой прошивки на плате Wemos D1 R32.

Прошивку скачиваем отсюда

Прошиваем:

# esptool.py --chip esp32 --port /dev/ttyUSB0 --baud 921600 erase_flash
# esptool. py --chip esp32 --port /dev/ttyUSB0 --baud 921600 --before default_reset --after hard_reset write_flash -z --flash_mode dout --flash_freq 40m --flash_size detect 0x1000 bootloader_dout_40m.bin 0x8000 partitions.bin 0xe000 boot_app0.bin 0x10000 tasmota32.bin

Можем посмотреть логи tasmota через монитор последовательного порта

# screen /dev/ttyUSB0 115200

Подключаемся к wifi сети tasmota, открываем web морду устройства: http://192.168.4.1

Вводим данные wifi сети и ждем, пока esp8266 не подключится к ней.

Теперь смотрим в логах, какой ip адрес получила esp8266, и снова открываем веб интерфейс, уже используя новый адрес.

Сначала настраиваем MQTT: все оставляем стандартно, кроме логопассов и IP адреса MQTT брокера. После этого настраиваем модуль: выбираем порты, которыми хотим управлять, указываем, что за устройство на них висит: реле, кнопка или что-то еще. После этого настраиваем Domoticz — смотрим, какое idx у dummy device, и записываем его в соответствующее поле. Теперь мы можем управлять этим устройством при помощи domoticz

опыт реализации и «нащупанные» подводные камни. Часть 2 / Хабр

Привет! На связи Роман Люкшин, системный эксперт‑аналитик в компании «БАРС Груп». В рабочее время я помогаю создавать ИТ‑решения в сфере строительства, ЖКХ и соцзащиты. А в свободное — совершенствую систему «умный дом», созданную собственными руками и веду «дневник» этого технологического эксперимента. В первой части я рассказал о предыстории проекта, выборе оборудования и планировании домашней сети под умные устройства. Это вторая часть, и в ней я привожу мануал по настройке голосового помощника «Алиса» к популярным сценариям работы «Умного дома».

Интеграция с «Алисой»

Зачем нужна «Алиса», если умные устройства добавляются в свои собственные приложения и в них можно настроить автоматизацию?

Давайте разберемся.

Во‑первых, основное преимущество «Алисы» (приложение «Умный дом») — это голосовой помощник. В моем случае при реализации «Умного дома» используются четыре умных колонки «Алисы», чтобы можно было управлять голосом практически из любой точки квартиры.

Например, можно сказать «Алиса, выключи свет в детской», и освещение в указанной комнате погаснет.

Во-вторых, «Умный дом» позволяет расширить границы автоматизации, используя оборудование различных производителей. Можно сказать, что приложение является некой платформой, которая поддерживает интеграцию со многими известными брендами оборудования. Пример настроенных интеграций в моем случае представлен ниже:

Так, удалось объединить в одну «экосистему», включающую приложение и голосового ассистента «Алиса», управление освещением, телевизорами, роботом‑пылесосом, кондиционерами, открытием/закрытием штор, розетками и умными удлинителями, водонагревателем и теплыми полами. А также система производит мониторинг состояния бытовой техники (например, включен ли холодильник), фиксирует показания с датчиков температуры и влажности.

1. Проектирование сценариев

Сценарии являются неотъемлемой частью автоматизации и умного дома. Их можно настроить по следующим событиям:

«Фраза» – необходимо задать голосовую команду
«Время» – установить время срабатывания сценария
«Устройство» – изменение состояния устройств (на данный момент список оборудования ограничен).

Рассмотрим пример включения вытяжки в ванной в зависимости от влажности. Для этого создадим сценарий «Ванная: включить вытяжку».

Выбираем устройство
Задаем параметры и период работы
Сценарий создан.

Примечание

Аналогичным способом создается сценарий по выключению вытяжки при достижении соответствующей влажности, например, меньше 50%.

2. Наиболее популярные сценарии

Например, заходя в квартиру, говорим фразу «Алиса, я дома», и включается необходимое оборудование.Сценарий «Я ухожу» выполняется по голосовой команде и/или по времени. Например, выходя из дома, говорим фразу «Алиса, я ухожу» и Алиса выключает все оборудование (освещение, теплые полы, телевизоры и т. д.).

Этот сценарий используется также по событию «время», чтобы ночью оборудование было выключено (например, если забыли выключить свет).

Сценарий управления шторами имеет привязку ко времени суток. Подсценарии «Шторы утро» и «Шторы ночь» ориентируются на время рассвета (открывает шторы) и заката (закрывает шторы) соответственно. Настройка производится путем выбора параметра «Рассвет» или «Закат» в меню «Время запуска» SMART‑приложения. Для определения рассвета и заката необходимо указать адрес расположения квартиры/дома — время запуска сценария каждый день может отличаться, т.к. зависит от рассвета и заката в конкретной геолокации.

{Наименование комнаты} + {наименование интервала дня}

где наименование интервала дня — это утро/день/вечер/ночь.

Например, сценарий «Кухня вечер» убавляет подсветку и выключает определенные световые приборы. А «Кухня ночь» — выключает все освещение на кухне.

В заключительной части я расскажу про реализацию таких индивидуальных сценариев, как настройка освещения, движение штор, управление теплым полом, а также про сложности при проектировании и подключении SMART‑системы.

билетов на кабаре | Crazy Horse Paris

Тсс.

.. Это секрет!

Секреты, анекдоты, закулисье… легендарные танцоры Crazy Horse раскрывают изнанку своего кабаре и рассказывают вам его историю во время приватного тура, полного сюрпризов. Один час полного погружения…

УЗНАТЬ БОЛЬШЕ

Сойдем с ума

Crazy

girls

Hippy Bang Bang, Kika Revolver или Etta d’Amour, сценические имена, которые дают танцовщицам перед их первым выступлением на сцене легендарного парижского кабаре.

Узнать больше

Crazy News

сотрудничество Не пропустите Новости

Crazy Horse Paris x Domaine de la Périnade: ультрагламурное розовое вино, выпущенное ограниченным тиражом!

Легендарная Crazy Horse Paris демонстрирует свою сладкую сторону этим летом, создав коллаборацию с освежающим прохладным напитком! Чтобы добавить нотку ослепления и изюминки в жаркие летние дни и ночи, самое известное кабаре Парижа Crazy Horse Paris и эксклюзивная винодельня Domaine de la Périnade объединились […]

Подробнее

Смотрите новости

Не пропустите Новости

«Дни безумной любви»: покраснейте от желания в Crazy Horse Paris

Crazy Horse Paris готовит 5 дней ослепительного празднования Дня святого Валентина с 10 по 14 февраля 2023 года. Глядя друг другу в глаза и шепча: «Я люблю тебя», безусловно, романтично. Но разделить с любимым человеком одно из самых красивых шоу в Париже, превращенное в «любовную» тему по этому случаю, гарантирует […]

Подробнее

Смотрите новости

Не пропустите Новости

РОЖДЕСТВО, КАНУН НОВОГО ГОДА

Конец года — волшебное время, когда можно расслабиться и порадовать других и себя. Прекрасная возможность пережить незабываемые моменты в далеком от обыденности месте… Для праздников Paris и Crazy Horse Paris поднимают гламур, творчество и красоту на совершенно новый уровень. […]

Подробнее

Смотрите новости

сотрудничество Не пропустите Новости

LIVY x CRAZY HORSE PARIS

Французский бренд нижнего белья LIVY, задающий тенденции и изобретательный, и знаменитое во всем мире парижское кабаре Crazy Horse Paris объединились для создания совместного творческого проекта, чтобы создать коллекцию изящных и чувственных предметов нижнего белья, эффектных и решительно сумасшедших, которые будут носить днем и ночью! Crazy Horse Paris и LIVY […]

Подробнее

Смотрите новости

за кулисами Не пропустите

В Дни европейского наследия откройте для себя Crazy Horse Paris

В Дни европейского наследия, суббота, 17 сентября и воскресенье, 18 сентября 2022 г. : окунитесь в неповторимую художественную вселенную Crazy Horse Paris, творческий микрокосм сверкая дерзостью и утонченностью. «Безумный опыт» переносит вас в обычно закрытую зону, за кулисы и за ее пределы. Более пристальный взгляд на миф Каждый год «Наследие» […]

Подробнее

Смотрите новости

Сторона танцоров Не пропустите Новости

Безумная танцевальная труппа пополняется!

The Crazy Horse Paris, знаменитый творческий дом, всегда в поиске новых талантов. Мы очень рады объявить о пополнении нашей труппы четырьмя новыми танцорами. Пожалуйста, поприветствуйте их очень тепло! Причудливый и неповторимый «je ne sais quoi»! Поиск редкого драгоценного камня требует времени и настойчивости. Париж, Ницца […]

Подробнее

Смотрите новости

за кулисами Не пропустите

Познакомьтесь с Рафаэлем, легендарным мастером париков

24 года сотрудничества, какое прекрасное выступление! Расскажите нам о своем начале работы в Crazy Horse Paris. В то время Crazy Horse Paris работала со знаменитым париком Пуленом, который только что вышел на пенсию. Поэтому Софи Бернарден искала преемника. Я просто представился ей. Первое, о чем меня спросила Софи Бернардин […]

Подробнее

Смотрите новости

День Рождения

71 год: Совершенно Сумасшедшая годовщина!

Легендарное заведение Crazy Horse Paris был вдохновлен типичными американскими салунами. Шарль Азнавур дебютировал там на сцене… Также было исполнено несколько стриптиз-актов, в первую очередь знаменитая Мисс Кандида, которая принимает ванну на сцене. Начиная с 60-х годов художественный стиль Crazy Horse Paris становится все более четким благодаря женскому […]

Подробнее

Смотрите новости

в нерабочее время backstage

Индивидуальные встречи в Crazy Horse Paris

Одна из наших очаровательных Crazy Girls проведет вас в очень приватном VIP-туре, чтобы заглянуть за кулисы всемирно известного кабаре и его легендарной танцевальной труппы. Неожиданный и захватывающий, этот Crazy Experience приготовил для вас много сюрпризов! Исключительный опыт прямо в сердце Glamour Еще час и […]

Подробнее

Смотрите новости

Тина Тобаго: двойная жизнь

Тина Тобаго — танцовщица Crazy Horse Paris… и медсестра в операционной. Мы поговорили с этой женщиной, которая решительно ведет свою двойную жизнь с энергией и харизмой. Как вы пришли в известную танцевальную труппу Crazy Girls и почему? Это была и мечта, и удача. Когда […]

Подробнее

Смотрите новости

Сторона танцоров Не пропустите

Бэмби Всплеск-Всплеск: творческий дух

Наша блестящая танцовщица Бэмби Всплеск Всю свою жизнь была очарована тем, что в той или иной форме демонстрировала свои творческие способности. Разрешите представить вас! Как и почему вы присоединились к престижной группе Crazy Horse Paris Girls? Сколько себя помню, я хотела заняться драмой! Это […]

Подробнее

Смотрите новости

Электронный подарочный ваучер: Просто сумасшедший!

Особый штрих, неожиданный подарок, совершенно новая идея: как насчет того, чтобы подарить своим близким уникальную парижскую ночь? Подарочный сертификат Crazy Horse — это особый пропуск в мир гламура и чудес: предложите его… и пусть начнется волшебство… Какое предложение от Crazy Horse Paris я могу подарить […]

Подробнее

Смотрите новости

Новости

Crazy Horse Paris представляет свое обновление

После восемнадцати месяцев своего существования Crazy Horse Paris наконец-то возвращается. Самое сумасшедшее, самое изысканное и блестящее из всех кабаре в мире вновь откроется 21 октября 2021 года. В ознаменование этого события знаменитое кабаре на авеню Георга V, отмечающее в этом году свое 70-летие, было полностью реконструировано и отремонтировано. Новая планировка, […]

Подробнее

Смотрите новости

Не пропустите

Индивидуальная встреча с Андре Дайссенберг

Индивидуальная встреча с Андре Дайссенберг, креативным директором и бренд-директором Crazy Horse Paris, по случаю Международного женского дня. С тех пор, как в 2006 году она прибыла в Crazy Horse Paris, Андре Дайссенберг, рожденная от отца-француза и матери-американки, не скрывала, что поддерживает феминизм, хотя, по ее словам, термин […]

Подробнее

Смотрите новости

Не пропустите Новости

Развивайте свое безумное отношение, открыв для себя наш магазин Crazy

Оденьтесь в красный или черный пеньюар танцоров и позвольте нежности ткани ласкать себя для обманчиво непринужденного, но гламурного образа. Носите культовую стрижку Crazy Girls с париком и создайте свой озорной образ под челкой, специально подстриженной Рафаэлем, легендарным мастером париков Crazy Horse Paris, в его […]

Подробнее

Смотрите новости

Сторона танцоров

Социальные сети не перестают говорить о Crazy Horse Paris

Crazy Horse Paris давно используют социальные сети как способ диалога и взаимодействия со своим сообществом. Если вы еще этого не сделали, обязательно Проверьте их для доступа к последним новостям Crazy Horse Paris. Вы не будете разочарованы! «Crazy Curiosities»: причудливый и интимный взгляд на Crazy Girls Позвольте себе быть […]

Подробнее

Смотрите новости

Что случилось с сумасшедшим рынком жилья?

Продолжить чтение основной истории

Рост ипотечных ставок. Плохая продажа жилья. Стремительный рост арендной платы. Вот как понять сбивающий с толку рынок недвижимости.

Credit…Max Guther

Опубликовано 8 июля 2022 г. Обновлено 12 июля 2022 г. .

Чтобы послушать другие аудиоистории из таких изданий, как The New York Times, загрузите Audm для iPhone или Android .

После двухлетнего бума рынок жилья Соединенных Штатов переживает поворотный момент — но к чему именно?

Эта весна должна была быть напряжённой для продавцов жилья. Наоборот, сезон был провальным, остановленным резким скачком ставок по ипотечным кредитам, который ошеломил даже отраслевых экспертов своим сдерживающим влиянием на рынок.

Сумасшедшая обстановка, к которой мы привыкли, — с ее сногсшибательным ростом цен и войнами торгов, которые оставляли покупателей подавленными, а продавцов — головокружительными, — внезапно, казалось, ушла в прошлое. В то время как покупатели стояли в стороне, пересчитывая свои гораздо более крупные платежи по ипотечным кредитам, продавцы начали понимать, что предложений на 100 000 долларов или более сверх запрашиваемой суммы может не поступить.

На рынке аренды наступили «Голодные игры», поскольку арендная плата стремительно растет, а потенциальные арендаторы в городах по всей стране конкурируют с десятками других претендентов.

«Сейчас мы находимся в этом котле неопределенности», — сказал Джонатан Дж. Миллер, президент компании Miller Samuel Real Estate Appraisers & Consultants. «Жилье ненавидит неопределенность. Самый большой враг рынка жилья — неопределенность, а неопределенности у нас полно».

Мы попросили аналитиков, экономистов и брокеров внести некоторую ясность в это запутанное время. Предвидели ли они этот момент, и если да, то что нас ждет в ближайшем будущем? Что бы они сделали, если бы им пришлось покупать, продавать или арендовать прямо сейчас?

Джонатан Дж. Миллер, президент Miller Samuel Real Estate Appraisers & Consultants, сказал, что он «взволнован» ростом процентных ставок. «В течение многих лет я говорил, что ставки должны быть в пределах пяти, потому что это неустойчиво», — сказал он.

Фото… Джейн Бейлз для The New York Times

стал намного дороже.

С декабря ставки по ипотечным кредитам выросли почти вдвое — примерно до 6 процентов, самого высокого уровня с 2008 года — в ответ на действия Федеральной резервной системы по сдерживанию инфляции. В январе покупатель платил бы около 2100 долларов в месяц в виде основной суммы и процентов за ипотечный кредит в размере 500 000 долларов. Сегодня тот же кредит будет стоить около $2,9.00 в месяц.

Многие покупатели просто не могут выдержать такого роста, особенно в сочетании с текущими ценами на жилье, которые выросли более чем на 20 процентов с мая 2021 года по май 2022 года, согласно данным Zillow.

«Это один-два удара, который многие покупатели не могут преодолеть», — сказал Рик Шарга, исполнительный вице-президент по анализу рынка в ATTOM, компании, занимающейся данными о недвижимости.

Эксперты не ожидают, что ставки вернутся к повышенным уровням 1970-х и 1980-х годов — они достигли пика в 18,4 процента в 1981 году — но пока инфляция не снизится, они будут продолжать расти.

«Когда инфляция достигает пика, ставки по ипотечным кредитам достигают пика, и это действительно ключевой фактор», — сказал Грег Макбрайд, главный финансовый аналитик Bankrate.com. «Если мы получим больше данных об инфляции, как пару недель назад, невозможно сказать, насколько высокими могут быть ставки по ипотечным кредитам».

Не только покупатели были застигнуты врасплох быстрыми переменами. Многим отраслевым экспертам пришлось пересмотреть свои прогнозы на ближайшие месяцы.

«Я не думаю, что кто-то на планете ожидал, что они удвоятся за шесть месяцев», — сказал мистер Миллер. «Это добавило гаечного ключа, еще один расчет».

«У нас у всех были розовые очки, когда вакцина распространялась, и казалось, что все наладится», — сказал Дэрил Фэйрвезер, главный экономист Redfin. «Оказывается, это немного более тяжелая поездка, чтобы снова открыть экономику и вернуть все в нормальное русло».

Дэрил Фэйрвезер, главный экономист Redfin, прогнозирует, что в ближайшие два-три года нам предстоит ухабистая дорога.

«Я думаю, что многие покупатели были вытеснены с рынка», — сказала она. Кредит… Кевин Миядзаки для The New York Times

Цены вряд ли упадут, но уже видны трещины. За четырехнедельный период, закончившийся 26 июня, средняя запрашиваемая цена на недавно выставленные на продажу дома снизилась на 1,5% по сравнению с ее рекордно высоким значением этой весной, и, по данным Redfin, в среднем 6,5% предложений снижали свои цены каждую неделю. отчет.

Спрос тоже упал. Тот же отчет Redfin показал, что меньше людей искали дома в Google и просили осмотреть недвижимость. По данным Redfin, количество заявок на ипотеку сократилось на 24%, а незавершенные продажи упали на 13% по сравнению с тем же периодом годом ранее, что стало самым большим падением с мая 2020 года.

«Долгосрочные перспективы все еще довольно сильны», — сказал доктор Фэйрвезер. «Но в краткосрочной перспективе из-за всей волатильности в экономике цены на жилье могут упасть до следующей весны».

Однако, по крайней мере на данный момент, дни двузначных процентных повышений цен, вероятно, прошли. Рынки, такие как Тампа и Феникс, где цены выросли больше всего, могут пострадать, упав на 5-10 процентов. Другие могут остаться на прежнем уровне или увидеть скромный рост, например, 6,6%, которые Realtor.com прогнозирует на 2022 год9.0005

Но цены вряд ли рухнут — отчасти потому, что запасы по-прежнему невелики, а желающих приобрести жилье больше, чем домов, которые можно купить. По данным Realtor.com, несмотря на то, что количество активных объявлений в июне увеличилось почти на 19 процентов по сравнению с прошлым годом, оно по-прежнему сократилось на 53,2 процента по сравнению с 2019 годом.

«Люди, ожидающие падения цен на жилье, вероятно, будут разочарованы», — сказал г-н Шарга. «Это не 2008 год снова и снова — мы не смотрим на пузырь на рынке жилья».

Леонард Стейнберг, корпоративный брокер Compass, надеется, что рынок скоро станет более разумным для покупателей. «Последние 24 месяца были пыткой покупателя», — сказал он. Фото… Джейн Бейлс для The New York Times

. Это все еще рынок продавца, независимо от того, чувствует он себя так или нет.

По данным Национальной ассоциации риелторов, в мае средняя цена дома в США впервые превысила 400 000 долларов. А на торги пришлось 55% продаж домов за четыре недели, закончившихся 19 июня.по сравнению с 53 годом ранее, по данным Redfin.

Но с таким количеством смешанных сигналов покупатели могут захотеть переждать лето или даже весну следующего года.

«Скорее всего, цены не вырастут в ближайшее время, и есть шанс, что они упадут», — сказал доктор Фэйрвезер, который описал текущий момент как спячку. «Это нехорошо для бизнеса Redfin, но именно это и происходит».

Но если вам нужен дом сейчас — и вы можете переносить американские горки — мир выглядит немного ярче, когда вы щуритесь. Да, ваши ежемесячные платежи будут выше, чем если бы вы купили несколько месяцев назад. Но низкие ставки 2020 и 2021 годов были не совсем вашими друзьями: они подпитывали неудержимый рост цен на жилье, раздвигая границы доступности. Вскоре покупатели могут оказаться в лучшем положении, чем когда-либо.

Г-н Миллер, который сказал, что он «взволнован» ростом ставок, отметил, что «5-процентные ставки по ипотечным кредитам — это неплохо с точки зрения устойчивого рынка жилья».

И помните: цены колеблются. В отличие от цены, которую вы платите за дом, которая является постоянной, ставка по ипотеке не является постоянной. Или, как выразился г-н Шарга, вы «встречаетесь со скоростью, но выходите замуж за дом».

Неудивительно, что агенты по недвижимости, получающие доход от продажи домов, оптимистично относятся к покупке сейчас, утверждая, что впервые за долгое время покупатели могут заключить сделку.

«Вы должны быть немного пастухом», — сказала Бесс Фридман, исполнительный директор Brown Harris Stevens, которая предсказала в своем отчете о состоянии рынка за второй квартал, что Манхэттен переходит на рынок покупателя. В то время как один покупатель может быть напуган волатильностью, другой «может прийти и сказать: «Знаете что, прямо сейчас есть чертовски хорошая возможность». У меня есть деньги, я собираюсь войти, я собираюсь вести переговоры, я получу отличную цену». с домами, которые занимают несколько месяцев, чтобы продать и цены, которые растут постепенно. Покупатели могут начать предъявлять несколько разумных требований — в отношении оценок, проверок и непредвиденных расходов по ипотеке. А по мере увеличения запасов они могут даже сравнить несколько вариантов, прежде чем принять решение.

«Я надеюсь, что сейчас мы находимся в точке, когда мы возвращаемся к здравомыслию», — сказал Леонард Стейнберг, корпоративный брокер Compass. «Приведение вещей к нормальному темпу — или к более разумному балансу — хорошо для всех».

«Только когда ставки по ипотечным кредитам стабилизируются, цены стабилизируются», — сказал Лоуренс Юн, главный экономист Национальной ассоциации риэлторов. Разместите свой дом сегодня, и маловероятно, что через 24 часа вы сможете получить предложение с оплатой наличными, которое на 150 000 долларов превышает прейскурантную цену из моря предложений без непредвиденных обстоятельств.

«Те дни прошли», — сказал Лоуренс Юн, главный экономист Национальной ассоциации риелторов. «Не ждите нескольких предложений».

Ваш дом может продержаться на рынке несколько недель и, при хорошей цене, продать его примерно по запрашиваемой цене, что будет больше, чем вы могли бы получить год назад.

Тем, кто планирует продавать в следующем году, лучше сделать это раньше, чем позже. Но если вы сможете подождать, пока рынок не войдет в новый ритм, вы сможете лучше понять, чего ожидать через два-три года.

«Если вы можете ждать, продолжайте ждать, пока странности, происходящие в экономике, не исчезнут», — сказал доктор Фэйрвезер. «Долгосрочные перспективы более оптимистичны, чем краткосрочные».

Есть еще одна причина подождать: если вы продаете сейчас и планируете купить, вы можете поменять низкую ставку по ипотечному кредиту на более высокую и совершать покупки в непредсказуемой среде.

«Мы не говорим о продаже акции, когда есть желание выбрать абсолютную вершину. Это место, где вы живете», — сказал мистер Макбрайд. «Заслуживает хотя бы равного внимания то, куда ты собираешься отправиться?»

Если вы собираетесь арендовать автомобиль после передачи ключей, приготовьтесь.

Главный экономист компании «Квартирный список» Игорь Попов считает, что рынок аренды останется конкурентным. «Независимо от того, есть ли в ресторане список ожидания из 10 или 30 человек, вы все равно не попадете на ужин», — сказал он. Кредит … Джейсон Генри для The New York Times

Выберите почти любой город по всей стране — Остин, Нэшвилл, Сиэтл, Нью-Йорк — и это история о росте арендной платы на двузначные проценты на фоне скудных запасов.

В национальном масштабе уровень вакантных квартир составляет менее 5 процентов, и, по данным RentCafe, более дюжины арендаторов борются за любую свободную квартиру. Это приводит к чрезвычайно высокой арендной плате. По данным Дугласа Эллимана, на Манхэттене средняя арендная плата в мае достигла рекордных 4000 долларов в месяц. По данным Redfin, в том же месяце типичная арендная плата в США впервые превысила 2000 долларов.

С весны 2020 года на рынке аренды наблюдается бурный рост, и конца этому не видно. В начале пандемии на рынках в таких городах, как Нью-Йорк, наблюдалось падение арендной платы по мере того, как жители уезжали, а количество вакансий резко росло. Уступки, в том числе месяцы бесплатной аренды, стали нормой. Но вскоре эти скидки исчезли, и арендная плата в Нью-Йорке сейчас затмевает 2019 год.уровни. На других рынках, например, в Майами, никогда не было резкого спада, так как приезжали арендаторы из других городов, которые могли работать удаленно. , главный экономист компании «Квартирный список». «Эти арендаторы сожрали инвентарь в то время, когда его было действительно трудно построить» и купить.

Как он выразился, «это был идеальный шторм бушующего спроса и ограниченных запасов».

Имея мало хороших альтернатив, арендаторы, которые могли бы переехать в этом году, решили остаться на месте: по данным RentCafe, почти 62% продлили договоры аренды. Это означает, что на рынке, который долгое время страдал от нехватки нового жилья, стало меньше доступного жилья.

«Многим арендаторам кажется, что они едут в переполненном вагоне метро», — сказал г-н Попов. «Если у вас есть место, вам может быть неудобно, но вы не встанете».

Джошуа Кларк, старший экономист Zillow, сказал, что он ошеломлен тем, как быстро росли арендные ставки: «Был нагрев, но тот факт, что мы находимся на таких цифрах — я бы посмеялся над собой, если бы предсказал это. ”

Прогноз не выглядит хорошим для арендаторов, ни в краткосрочной, ни в долгосрочной перспективе. Рост ставок по ипотечным кредитам вытеснит некоторых покупателей с рынка продаж, что усилит давление на рынок аренды. А по мере роста арендной платы будет переезжать еще меньше людей. Поскольку решения проблемы нехватки инвентаря не предвидится, у арендаторов остается мало вариантов.

В Нью-Йорке мистер Стейнберг сказал: «Я не вижу достаточно журавлей. Лучший критерий для города с арендной платой: строят ли они высокие здания с большим количеством квартир? Я не вижу слишком много — этого недостаточно».

Экономисты предсказывают, что арендная плата продолжит расти в течение следующих двух или трех лет, но не такими темпами. Подтолкните достаточное количество арендаторов к границе доступности, и они удвоятся и утроятся или покинут один рынок в поисках более дешевого.

«Тот головокружительный темп, который был у нас в 2021 году, просто не может быть устойчивым», — сказал г-н Попов. «Мы уже начинаем видеть, как арендаторы реагируют на это с точки зрения большего количества поисков с соседями по комнате».

Так что же делать арендаторам? Если вы можете продлить аренду, даже по более высокой арендной плате, скорее всего, это будет дешевле, чем переезд. Вы можете подумать о том, чтобы нанять соседей по комнате или поискать более дешевые районы. Но ни один из вариантов не является приятным, и ни у кого нет хрустального шара, чтобы предсказать будущее.

«Основным X-фактором будет то, что происходит в остальной части экономики», — сказал г-н Попов. «Если мы начнем видеть серьезные сдвиги в экономике, тогда все ставки сняты, и мы находимся в новом мире».